La LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Si como dueño/casero/arrendador simplemente te limitas a poner a disposición del inquilino un inmueble (piso, apartamento, chalet, bungalow , etc.) aunque sea amueblado, se tratará de un contrato de arrendamiento sometido a la LAU y al Código Civil. Esto conlleva dos supuestos:
– El primer supuesto: vivienda. Estaría incluido exclusivamente el arrendamiento cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
– El segundo supuesto: uso distinto del de vivienda. Serían todos los demás arrendamientos, entre los que podría incluirse el alquiler para uso vacacional. Si además del inmueble proporcionas al inquilino otro tipo de servicios (limpieza del apartamento, lavado y planchado de ropa etc.) se trataría de algo distinto, un contrato de hospedaje ajeno a la LAU.
Sobre esta ley, de ámbito nacional, existen legislaciones particulares, que hacen que la legalidad del alquiler vacacional, se rija por diferentes leyes en función de la Comunidad Autónoma dónde de se encuentre ubicada la propiedad.
Legalidad de las viviendas de uso turístico en Cataluña
Desde el 25 de diciembre de 2012, el alquiler vacacional se regula en Cataluña a través del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico. En este Decreto nos encontramos diferenciadas 2 figuras que hasta ahora (y todavía en muchas Comunidades Autónomas) parecen similares. Se trata de los apartamentos turísticos y de las viviendas de uso turístico.
Los apartamentos turísticos aparecen definidos como “… edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios […] con los servicios turísticos correspondientes“. Por su parte, las viviendas de uso turístico son definidas como “… aquellas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada…“. Por lo tanto, la primera gran diferencia que nos encontramos es que el concepto de ‘apartamentos turísticos’ engloba a todo un edificio, con cédula de habitabilidad, que presta servicios turísticos unidos al alojamiento como son el de recepción, cambio de sábanas, etc. Por otro lado, las viviendas de uso turístico hacen referencia a viviendas individuales, que pueden estar dentro de un edificio o no, y el propietario no tiene que ser dueño de todo el edificio para alquilar la vivienda ni prestar servicios turísticos antes mencionados.
Como la mayoría de nuestros propietarios se encuentran bajo el reglamento que afecta a la 2ª figura, las viviendas de uso turístico, vamos a analizar algunos puntos del Decreto que analiza la regularización de esta figura. Para un estudio en detalle del Decreto te recomendamos leerlo con detenimiento o consultar con el ayuntamiento de tu localidad.
Las viviendas destinadas a uso turístico tienen varias restricciones en cuanto a su uso por parte de la propiedad:
– Se descarta el alquiler de habitaciones o alquiler compartido que no quedará legislado por este Decreto.
– Se excluye los alquileres de larga temporada al añadir “… se
considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un
periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días…“.
– En la vivienda de uso turístico no podrá haber nadie empadronado.
Requisitos de las viviendas de uso turístico:
– Deben tener cédula de habitabilidad y en ningún caso puede ser ocupada la vivienda por más inquilinos que los que indica la cédula.
– Deben estar “… suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato […] todo en perfecto estado de higiene.”
– La persona propietaria o la persona responsable debe garantizar el mantenimiento de la vivienda así como facilitar a los inquilinos un teléfono para atender posibles incidencias.
¿Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Cataluña?
Según este Decreto los pasos a seguir son los siguientes:
1 – Realizar una comunicación previa del inicio de actividad ante el ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre la vivienda.
Este documento debe contener: datos del propietario, datos de la vivienda (y su capacidad máxima), el número de teléfono para atender incidencias, la identificación de la empresa de mantenimiento de la vivienda y la declaración responsable de que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad.
Infórmate en el ayuntamiento de tu localidad para poder descargarte los impresos para completar esta documentación previa.
2 – Una vez aprobada esta comunicación previa por el ayuntamiento, el siguiente paso es la inscripción de la vivienda en la Oficina de Gestión Empresarial (OGE). Algunos ayuntamientos se encargan de enviar la documentación ellos mismos aunque en otras ocasiones tendrá que ser el propietario el que lleve la documentación para dar de alta la vivienda de uso turístico.
3 – Deberás disponer de hojas oficiales de queja, reclamación y denuncia y tendrán que estar a disposición de los inquilinos de tu vivienda de uso turístico.
4 – Sobre el registro de ocupantes, este Decreto aclara que el propietario o responsable “… debe remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ella…“. Esta información se remite a la Policía de acuerdo a la Orden 1922/2003, que establece que en las 24 horas siguientes a la llegada de los usuarios del alojamiento, debes presentar el registro en la comisaría o enviarla por fax o email.
Una vez el propietario tiene su vivienda de uso turístico dada de alta y operativa, debe recordar que está obligado a realizar factura y aplicar los impuestos necesarios, como el IVA (del 10%). La factura debe contar con: identificación del titular del alojamiento, identificación y número de los usuarios del alojamiento, fecha de entrada y salida desglosado por días, precio de la pernoctación y datos de impuestos y tasas.
Además desde el 1 de noviembre de 2012 en los establecimientos turísticos catalanes se aplica una nueva tasa turística que también ha de ser aplicada en el caso de las viviendas de uso turístico. Si quieres saber más sobre esta tasa turística y su aplicación a las viviendas de uso turístico puedes consultar la entrada que hicimos sobre ella en este mismo blog.
Si todavía tienes alguna duda sobre cómo dar de alta tu vivienda de uso turístico te recomendamos que consultes con el ayuntamiento de tu localidad o con el Negociado de Alojamientos Turísticos de la comunidad catalana (teléfono 93 484 95 63).
