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Normativa de Asturias sobre pisos turísticos: requisitos y características

El Principado de Asturias ha lanzado durante el mes de septiembre la ley con la que, al fin, regulará los pisos turísticos. Toda vez que una vivienda se alquile a través de un canal de oferta turística y se alquile una vez al año tendrá que ser regulada por esta ley.

Esta nueva normativa diferencia dos categorías:

Viviendas Vacacionales: casas aisladas, chalets y villas. No podrán albergar más de 14 personas ni más de 7 habitaciones.

Viviendas de Uso Turístico: apartamentos o estudios en edificios de varias plantas. Lo que en otras normativas autonómicas se conoce como pisos turísticos.

Antes de iniciar la actividad, el propietario de la vivienda tendrá que presentar una declaración responsable (aquí te la puedes descargar en .pdf) ante la Administración con la siguiente documentación:

– Acreditación de disponibilidad de la vivienda y del cumplimiento de la normativa municipal.

Plano de distribución de la vivienda a escala 1/100 con la superficie de cada dependencia.

Cédula de habitabilidad.

Seguro de responsabilidad civil con una cuantía mínima de 150.250 euros sin que la franquicia sea superior a 602 euros.

Con esta documentación el propietario podrán inscribir la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias. Una vez obtenido el número de registro, éste deberá aparecer en toda publicidad que se haga de la vivienda.

Los requisitos que deben cumplir las Viviendas de Uso Turístico para operar en Asturias son:

– La vivienda debe estar suficientemente amueblada y dotada de electrodomésticos, así como de menaje y lencería. Además se garantizará la reposición de los enseres.

– Disponer de extintor y de luz de emergencia.

– Las habitaciones deben disponer de ventilación directa al exterior o a un patio no cubierto.

– Si la capacidad de la vivienda es de más de 6 personas deberá contar con 2 baños como mínimo.

– Queda prohibido alojar a más ocupantes de los que aparecen en la declaración responsable.

En caso de dudas sobre este nuevo decreto, la Dirección General de Turismo de Asturias pone a tu disposición el siguiente teléfono 985 106 436.

 

Cómo empezar a alquilar una vivienda turística en Madrid

Puede que tengas una segunda residencia en Madrid y te hayas planteado alguna vez darle un uso turístico. A continuación te contamos paso a paso cómo hacerlo para que lo tengas todo muy claro 🙂

1) Amuebla el piso o renueva los muebles

Puede que en esta segunda residencia hayas guardado muebles antiguos o muebles que no te cabían en tu residencia habitual. En ese caso te recomendamos encarecidamente que los renueves, ¿acaso a ti te gustaría de vacaciones alojarte en una casa con muebles viejos?

A día de hoy puedes amueblar/renovar por poco dinero. Incluso, hay empresas de home staging que, con un presupuesto muy ajustado, harán maravillas con la decoración de tu segunda residencia. En Rentalia hemos contado hace poco con Lúmina Home Staging para darle un cambio de aire a un apartamento en Lavapiés. Aquí puedes ver una foto del resultado:

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2) Obtén la licencia turística

Para que tu segunda residencia pueda operar como vivienda de uso turístico debes obtener la licencia turística de la Comunidad de Madrid.

En este enlace sabrás más de los distintos documentos a presentar, además de cómo y dónde presentarlos. Además, desde este enlace puedes descargarte la Declaración Responsable que deberás presentar.

Otra condición indispensable para la licencia turística es disponer de cédula de habitabilidad. Sobre los requisitos de las viviendas de uso turístico tienes que tener en cuenta varios detalles:

– Para ser considerada “estudio”, una vivienda podrá tener el dormitorio integrado en el salón-comedor, pero tendrá como máximo 2 plazas en camas convertibles.

– Como mínimo -exceptuando los estudios- una vivienda de uso turístico debe tener un dormitorio, un salón-comedor, una cocina y un baño.

– Debes especificar un número de teléfono para que el turista se ponga en contacto contigo en caso de algún problema. Además, la vivienda de uso turístico tiene que tener a disposición del turista conexión wifi a Internet.

Recuerda que si contratas Rentalia Gestión Integral nosotros mismos nos encargaremos de sacar la licencia turística por ti.

3) Establece el precio más indicado
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No hay una ley matemática para determinar el precio de tu vivienda de uso turístico, pero sí diferentes pautas que te darán pistas para establecerlo.

Compara otras viviendas de tu zona, cuanto más parecidas en capacidad, calidades y características mejor. Con todo, no tengas miedo a los cambios de precio o a las ofertas temporales.

Seguro que no tardas mucho en encontrar tu nicho de mercado.

4) ‘Papeleo’ y logística

Una vez empieces a recibir contactos de posibles clientes es bueno que cualquier acuerdo quede por escrito. Aquí puedes descargar un modelo de contrato de reserva y un modelo de alquiler vacacional.

También es importante pensar en la política de cancelaciones, por ejemplo ¿qué porcentaje del depósito le devolverás al viajero si cancela su reserva con un mes de antelación? ¿y si cancela una semana antes?. Lo dicho, lo mejor es que todas condiciones de reserva, fianza y política de cancelaciones las tengas por escrito y firmadas por el viajero cuando hace el depósito. La transparencia y la claridad son fundamentales cuando se trata de contratos entre particulares.

A la llegada del viajero, cuando le entregues las llaves, pon atención en explicarle las normas de la comunidad de propietarios (uso de piscinas, azoteas, zonas comunes, etc.) así como las instrucciones de uso de los electrodomésticos. Aunque igualmente ofrécete a resolver esas dudas por teléfono.

5) Fiscalidad

Recuerda que debes emitir facturas exentas de IVA a los viajeros. Además, todos los ingresos que recibas de una vivienda de uso turístico deben aparecer en tu declaración de la renta como “rendimientos de capital inmobiliario” y no te olvides de incluir los gastos deducibles.

 

El precio de las viviendas turísticas cerca de estaciones de esquí sube un 12 por ciento

Las viviendas turísticas cerca de las principales estaciones de esquí tienen un precio medio de 1015 euros/semana, lo que supone un incremento del 12,5% con respecto al precio de la temporada de esquí del año pasado. Así se desprende del estudio de Rentalia, empresa perteneciente al grupo idealista, en el que se ha tenido en cuenta una capacidad media de 5 personas por alojamiento y solo se han incluido apartamentos y casas a menos de media hora en coche de las principales estaciones de esquí.

Las viviendas más caras se encuentran cerca de Sierra Nevada con un precio medio de 1407 euros/semana, un 14,6% más caros que el año pasado. Les siguen las viviendas turísticas situadas en Baqueira Beret cuyo precio es de 1032 euros/semana, lo que supone un crecimiento del 8,4% con respecto a 2014.

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Después aparece la estación Formigal, cuyos alojamientos vacacionales tienen un precio medio de 994 euros/semana (+17,9% con respecto al año pasado). Las viviendas próximas a Cerler tienen un precio medio de 934 euros/semana (+6,7%) mientras que las cercanas a Candanchú son las más asequibles de este ranking, con un precio medio de 710 euros/semana (+16%).

En cuanto a las características de los alojamientos próximos a las principales estaciones de esquí, el 76,5% son apartamentos y estudios mientras que el 23,5% son casas y chalets. El 58% ofrece aparcamiento, el 43% de ellos cuenta con chimenea, y casi 1 de cada 4 permite que el viajero se aloje con su mascota.

Según Almudena Ucha, directora de Rentalia: “la temporada de esquí comienza con muy buenas perspectivas tanto en las propias estaciones como en los alojamientos próximos. Estas buenas expectativas de ocupación han provocado el repunte de precios para esta temporada. Los viajeros por su parte están ya reservando alojamiento para su próxima escapada a la nieve y son muchos los que se deciden por las viviendas turísticas debido a que les ofrecen privacidad, comodidad y libertad de horarios.”

Legalidad del alquiler vacacional en Cataluña

La LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Si como dueño/casero/arrendador simplemente te limitas a poner a disposición del inquilino un inmueble (piso, apartamento, chalet, bungalow , etc.) aunque sea amueblado, se tratará de un contrato de arrendamiento sometido a la LAU y al Código Civil. Esto conlleva dos supuestos:

– El primer supuesto: vivienda. Estaría incluido exclusivamente el arrendamiento cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

– El segundo supuesto: uso distinto del de vivienda. Serían todos los demás arrendamientos, entre los que podría incluirse el alquiler para uso vacacional. Si además del inmueble proporcionas al inquilino otro tipo de servicios (limpieza del apartamento, lavado y planchado de ropa etc.) se trataría de algo distinto, un contrato de hospedaje ajeno a la LAU.

Sobre esta ley, de ámbito nacional, existen legislaciones particulares, que hacen que la legalidad del alquiler vacacional, se rija por diferentes leyes en función de la Comunidad Autónoma dónde de se encuentre ubicada la propiedad.

Legalidad de las viviendas de uso turístico en Cataluña

Desde el 25 de diciembre de 2012, el alquiler vacacional se regula en Cataluña a través del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico. En este Decreto nos encontramos diferenciadas 2 figuras que hasta ahora (y todavía en muchas Comunidades Autónomas) parecen similares. Se trata de los apartamentos turísticos y de las viviendas de uso turístico.

Los apartamentos turísticos aparecen definidos como “… edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios […] con los servicios turísticos correspondientes“. Por su parte, las viviendas de uso turístico son definidas como “… aquellas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada…“. Por lo tanto, la primera gran diferencia que nos encontramos es que el concepto de ‘apartamentos turísticos’ engloba a todo un edificio, con cédula de habitabilidad, que presta servicios turísticos unidos al alojamiento como son el de recepción, cambio de sábanas, etc. Por otro lado, las viviendas de uso turístico hacen referencia a viviendas individuales, que pueden estar dentro de un edificio o no, y el propietario no tiene que ser dueño de todo el edificio para alquilar la vivienda ni prestar servicios turísticos antes mencionados.

Como la mayoría de nuestros propietarios se encuentran bajo el reglamento que afecta a la 2ª figura, las viviendas de uso turístico, vamos a analizar algunos puntos del Decreto que analiza la regularización de esta figura. Para un estudio en detalle del Decreto te recomendamos leerlo con detenimiento o consultar con el ayuntamiento de tu localidad.

Las viviendas destinadas a uso turístico tienen varias restricciones en cuanto a su uso por parte de la propiedad:

Se descarta el alquiler de habitaciones o alquiler compartido que no quedará legislado por este Decreto.

Se excluye los alquileres de larga temporada al añadir “… se
considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un
periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días…
“.

– En la vivienda de uso turístico no podrá haber nadie empadronado.

Requisitos de las viviendas de uso turístico:

– Deben tener cédula de habitabilidad y en ningún caso puede ser ocupada la vivienda por más inquilinos que los que indica la cédula.

– Deben estar “… suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato […] todo en perfecto estado de higiene.

– La persona propietaria o la persona responsable debe garantizar el mantenimiento de la vivienda así como facilitar a los inquilinos un teléfono para atender posibles incidencias.

¿Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Cataluña?

Según este Decreto los pasos a seguir son los siguientes:

1 – Realizar una comunicación previa del inicio de actividad ante el ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre la vivienda.

Este documento debe contener: datos del propietario, datos de la vivienda (y su capacidad máxima), el número de teléfono para atender incidencias, la identificación de la empresa de mantenimiento de la vivienda y la declaración responsable de que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad.

Infórmate en el ayuntamiento de tu localidad para poder descargarte los impresos para completar esta documentación previa.

2 – Una vez aprobada esta comunicación previa por el ayuntamiento, el siguiente paso es la inscripción de la vivienda en la Oficina de Gestión Empresarial (OGE). Algunos ayuntamientos se encargan de enviar la documentación ellos mismos aunque en otras ocasiones tendrá que ser el propietario el que lleve la documentación para dar de alta la vivienda de uso turístico.

3 – Deberás disponer de hojas oficiales de queja, reclamación y denuncia y tendrán que estar a disposición de los inquilinos de tu vivienda de uso turístico.

4 – Sobre el registro de ocupantes, este Decreto aclara que el propietario o responsable “… debe remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ella…“. Esta información se remite a la Policía de acuerdo a la Orden 1922/2003, que establece que en las 24 horas siguientes a la llegada de los usuarios del alojamiento, debes presentar el registro en la comisaría o enviarla por fax o email.

Una vez el propietario tiene su vivienda de uso turístico dada de alta y operativa, debe recordar que está obligado a realizar factura y aplicar los impuestos necesarios, como el IVA (del 10%). La factura debe contar con: identificación del titular del alojamiento, identificación y número de los usuarios del alojamiento, fecha de entrada y salida desglosado por días, precio de la pernoctación y datos de impuestos y tasas.

Además desde el 1 de noviembre de 2012 en los establecimientos turísticos catalanes se aplica una nueva tasa turística que también ha de ser aplicada en el caso de las viviendas de uso turístico. Si quieres saber más sobre esta tasa turística y su aplicación a las viviendas de uso turístico puedes consultar la entrada que hicimos sobre ella en este mismo blog.

Si todavía tienes alguna duda sobre cómo dar de alta tu vivienda de uso turístico te recomendamos que consultes con el ayuntamiento de tu localidad o con el Negociado de Alojamientos Turísticos de la comunidad catalana (teléfono 93 484 95 63).

Menos turistas extranjeros en España

Tendencias de los turistas extranjeros

La tendencia positiva de entrada de turistas extranjeros en España que tuvimos en el 2007, con un incremento del 1,3% en relación al 2006 (1 millón de turistas más), cambiaba en el 2008 que cerraba con una disminución de 2,6% respecto el año anterior.

¿Y cómo se presenta el 2009? Pues, de momento, el año empieza con una tendencia negativa. En enero del 2009 nos visitaron 2,6 millones de turistas internacionales, lo que representa un 10,1% menos que el mismo mes en el 2008.

Estas cifras son ofrecidas por El Insituto de Estudios Turísticos (IET) que ha hecho público los datos de enero 2009 de Movimientos Turísticos de Fronteras (FRONTUR), que hace referencia al turismo de extranjeros en España.

Países emisores y destinos

En este mes de enero (2009) vemos un mercado británico, muy afectado por el desplome de la libra esterlina, con un descenso de 20,5% respecto al mismo mes de enero del año anterior (2008). Dicho descenso se registró principalmente en Canarias y Andalucía, con caídas de un 17,5% y un 26,8% respectivamente. A pesar de este importante desplome, el Reino Unido sigue siendo el principal país emisor de turistas a España, representando un 22,4% del total.

También destaca el descenso de 19,6% de los turistas italianos.

Alemania ha tenido un descenso del 7%. Su principal destino afectado ha sido Cataluña con 23% de visitas menos que el mismo mes de enero del pasado año, representando un 17,3% del total de los turistas extranjeros.

Se da una disminución en casi todos los destinos españoles excepto Baleares y Madrid que aumentaron un 5,9% y un 2,6% respectivamente. Por tanto, Baleares es la comunidad que experimenta mayor crecimiento, es la sexta autonomía de destino y receptora del 6% del total de turistas que visitaron España en enero del 2009 frente al 5% que representaba el año anterior.

El director general de Turismo de la Comunidad de Madrid, Antonio Nieto, ha indicado que los buenos datos del turismo extranjero, en lo que a la región se refieren, no deben llevar a “un exceso de optimismo ya que el turismo madrileño está sufriendo las consecuencias de la crisis económica generalizada en el país”.

Los destinos españoles con mayor afluencia de turistas extranjeros han sido: Canarias, Cataluña, Madrid y Andalucía.

La Comunidad Valenciana ha liderado la caída de turistas extranjeros con un 24,7% menos de visitas que en enero de 2008. El Reino Unido, origen de cerca del 44% de estas llegadas, ha sido el principal motivador de dicho resultado.

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Dónde se aloja el turista extranjero

En el 2008 los alojamientos hoteleros cerraban el año con un descenso de turistas extranjeros del 2% respecto al 2007. El turismo rural cerraba con un descenso de turistas extranjeros del 1,4%, si bien aumentaban sus pernoctaciones – ver post de Toprural -. En cambio el alquiler vacacional terminaba el 2008 con un crecimiento positivo del 4,2%.

En cuanto al mes de enero del 2009 vemos un descenso acusado (-12,5%) de ocupación turística de extranjeros en alojamientos hoteleros respecto al mismo mes del año anterior. Los alquileres vacacionales también reflejan un descenso, pero menos acuciado, del 7%.

Parece que los turistas extranjeros ante el efecto de la crisis, están empezando a buscar otras alternativas más económicas al alojamiento hotelero.

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