Legalidad del alquiler vacacional en la Comunidad Canaria

Agosto 6, 2012
Artículo escrito por Pedro Hernández, Abogado y exsecretario de la Cámara de la Propiedad Urbana

La LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Si como dueño/casero/arrendador simplemente te limitas a poner a disposición del inquilino un inmueble (piso, apartamento, chalet, bungalow , etc.) aunque sea amueblado, se tratará de un contrato de arrendamiento sometido a la LAU y al Código Civil. Esto conlleva dos supuestos:

- El primer supuesto: vivienda. Estaría incluido exclusivamente el arrendamiento cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

- El segundo supuesto: uso distinto del de vivienda. Serían todos los demás arrendamientos, entre los que podría incluirse el alquiler para uso vacacional. Si además del inmueble proporcionas al inquilino otro tipo de servicios (limpieza del apartamento, lavado y planchado de ropa etc.) se trataría de algo distinto, un contrato de hospedaje ajeno a la LAU.

Sobre esta ley, de ámbito nacional, existen legislaciones particulares, que hacen que la legalidad del alquiler vacacional, se rija por diferentes leyes en función de la Comunidad Autónoma dónde de se encuentre ubicada la propiedad.

Legalidad del alquiler vacacional en la Comunidad Canaria

A pesar de lo que expone la LAU, en el Archipiélago Canario, conforme la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, se considera alojamiento turístico cuando se oferte en libre concurrencia la estancia en el establecimiento de forma temporal, sin constituir cambio de residencia para la persona alojada. Esta definición limita ostensiblemente la contratación de arrendamientos fuera de esta normativa al considerarlos alojamiento turístico en la modalidad extrahotelera.

Los tipos de inmuebles que contempla esta ley son:

- Apartamento, establecimiento extrahotelero compuesto por unidades de alojamiento dotadas del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimento (Cocina).

- Villa, establecimiento extrahotelero compuesto por una o varias unidades de alojamiento de tipología edificatoria aislada, dotada de zonas verdes de uso privativo y del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimentos (Cocina).

- Casa emblemática, establecimiento extrahotelero ubicado en inmueble situado en suelo urbano consolidado, no turístico, cuya edificación constituye un bien integrante del patrimonio histórico de la Comunidad Autónoma de Canarias, incluido en alguno de los instrumentos previstos en el artículo 15 de la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de Patrimonio Histórico de Canarias o norma que la sustituya, y que está dotada del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimentos (Cocina).

- Casa rural, establecimiento extrahotelero ubicado en un inmueble enclavado en suelo rústico, y cuya edificación constituye un bien integrante del patrimonio histórico de la Comunidad Autónoma de Canarias, incluido en alguno de los instrumentos previstos en el artículo 15 de la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de Patrimonio Histórico de Canarias o norma que la sustituya, y que está dotada del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimentos (Cocina).

¿Cómo dar de alta un alojamiento turístico en la Comunidad Canaria?

Para destinar tu segunda vivienda a la actividad turística deberás seguir los siguientes pasos:

1 - Comunícalo al Cabildo Insular

2 - Presenta una declaración responsable en el Cabildo, haciendo constar que cumplirás los requisitos exigidos durante el tiempo en que desarrolles la actividad.

3 - Acompaña la solicitud de clasificación del establecimiento y el proyecto técnico básico o de ejecución. Operarás con esa clasificación hasta el momento en que se dicte la resolución de clasificación del establecimiento.

Una vez cumplidos estos pasos el cabildo insular te entregará las hojas de reclamaciones, el cartel anunciador de las mismas y el libro de inspección.

Por otro lado deberás cumplir una serie de requisitos: incluir un catálogo de servicios y equipamiento del alojamiento, inscribir a los inquilinos en el registro de usuarios (mencionando nombre, apellidos, sexo, fecha de entrada y salida...), firmar un documento de admisión con el inquilino donde se detallen horarios y precios, e incluir carteles de sensibilización medioambiental.

Para la promoción de los alojamientos turísticos la normativa canaria contempla que deberás informar de forma veraz de la categoría del alojamiento, así como de los datos identificativos de la empresa explotadora. Además, todos estos datos deben ser redactados en español y en otro idioma de libre elección.

¿Qué impuestos conlleva el alquiler vacacional?

La actividad del alquiler vacacional en la Comunidad Canaria conlleva los siguientes impuestos:

- El IRPF, deberás declarar los alquileres percibidos y podrás deducir gastos como: mantenimiento y sustitución, cuotas de Comunidad, amortizaciones, intereses de préstamos invertidos en la actividad, etc.

- El IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) que corresponde al IVA en el resto de España.

Desde Rentalia recomendamos a todos los propietarios que decidan destinar su segunda residencia al alquiler vacacional que efectúen la comunicación previa y la declaración responsable ante el Cabildo antes de iniciar la actividad turística.


Artículo escrito por:

Pedro Hernández @pholmolegal
Página web: Pedro Hernández  del Olmo, Abogado
Consulta teléfonica: 807 520 008  (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

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17 comentarios

Es muy interesante, ¿ Para Baleares funciona de la misma manera ?. Gracias.

Hola Ernest,
Esta normativa es específica para la Comunidad Canaria. Estamos preparando un artículo que tratará la legalidad de Baleares que pronto publicaremos también el blog.

Gracias,

Saludos

Hola.

Y para Andalucía, me puedes decir cual es la normativa.
Saludos

Y la normativa para el Vizcaya???
Un saludo

Hola Javi y María,

Iremos publicando diferentes artículos con la normativa correspondiente de cada región.

Gracias,

Saludos

Buenas tardes, quería saber cuál es la normativa vigente en comunidad valenciana para viviendas destinada a alquiler vacacional .gracias

Buenas tardes, quería saber cuál es la normativa vigente en comunidad valenciana para viviendas destinada a alquiler vacacional .gracias

Hola, hasta hace un par de meses mi segunda residencia la utilizaba para alquiler vacacional. Ahora se ha convertido en mi vivienda habitual, pero si tengo reservas la alquilo. Tengo que acogerme a alguna normativa diferente? Estoy en Castilla-León.
Gracias

¿Hay legislacion en la comunidad de La Rioja?

Sr. Hernández, es cierto que la Ley 7/1995 menciona en su art. 31.2 que la estancia no debe constituir cambio de residencia para la persona alojada. No obstante, el mismo art. 31, en su apartado 1) dice literalmente que "a los efectos de esta Ley, ejercen actividades turísticas alojativas todas aquellas empresas en que se preste un servicio de alojamiento desde un establecimiento abierto al público y mediante precio". A mi juicio, es importante este apartado porque podría interpretarse como un elemento que excluye el alquiler por particulares, ya que éstos no son empresa, y no prestan un servicio abierto al público. En este caso ¿podrían los particulares acogerse a la LAU para legalizar la temporalidad u objeto del arrendamiento? Voy más allá... ¿un señor que viene a trabajar una semana a Tenerife, por ejemplo, o un estudiante de Sevilla que viene a hacer un curso de 2 meses a Gran Canaria, o un matrimonio que viene de visita familiar o vacacional a la Gomera... ha de ir entonces a un alojamiento turístico obligatoriamente? Según la interpretación de D. Pedro Hernández parece que sí, ya que la Ley 7/1995 dice aquello de "(...) sin constituir cambio de residencia para la pesona alojada" y estos casos, obviamente, no constituirían cambio de residencia. Sin embargo, yo tengo serias dudas ya que, ¿qué alternativas ofrece esta Ley para aquellos huéspedes que buscan una temporalidad típica de un arrendamiento para un uso distinto del de vivienda?

Buenos días,

Estamos revisando la normativa de cada Comunidad ya que difieren las distintas legislaciones. Iremos publicando los distintos artículos de cada Comunidad. También podéis solventar vuestras dudas en la Delegación de Turismo correspondiente.

Gracias por vuestro interés

Saludos!

Por alusiones voy a contestar a Pedro.
En primer lugar hay que decir que el concepto 'empresa' no debe referirse exclusivamente a sociedades, las personas físicas son empresa en cuanto 'se preste un servicio de alojamiento desde un establecimiento abierto al público y mediante precio'.
Efectivamente la ley canaria no contempla el suspuesto de arrendamientos urbanos que no vayan a constituir la vivienda del arrendatario y tampoco sean alojamiento turístico.
En tal caso considero que ha de aplicarse el principio "lex non distinguet" es decir donde la ley no distingue no debemos distinguir.
No obstante este criterio cederá ante cualquier otro mejor fundado.
Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

Muchas gracias por su contestación Sr. Hernández. Me resulta sorprendente este vacío. Cuesta creer que el legislador no haya tenido presente esta casuística. Esto que cuento es un hecho real que le ha sucedido a mi cuñado. Vive y trabaja en Tenerife, de repente le ha salido un proyecto en La Gomera por 3 semanas, según la legislación canaria y la interpretación que seguimos, en puridad él no podría alquilar una vivienda a un particular de forma temporal y sujeto a la LAU porque no hay cambio, obviamente, de residencia. Conclusión, de forma legal tendría que alquilar a través de una explotación turística y pagar los altos precios que existen a través de estas empresas. Comido por servido... ¿qué pasaría si el proyecto le sale en temporada alta y no hay disponibilidad de alojamiento -hotelera u extrahotelera-? No sé, me parece que hay algo que no encaja en esta interpretación.

Pedro, coincido con vd., pero a mi juicio es uno de los males o efectos no deseados de tener tantos centros legislativos.
En el caso de su cuñado debería elevar una consulta o incluso una queja al 'Defensor del pueblo'

Muchas gracias de nuevo Sr. Hernández por su amable respuesta. Son de gran ayuda sus comentarios, la verdad. Al final, lo que sí parece claro es que el Gobierno de Canarias sólo legisla para las grandes explotaciones turísticas, para los poderosos. Visto lo cual, también parece obvio que a Canarias sólo se puede ir a vivir o la playita, no hay término medio. Además, desde el punto de vista turístico, esto no crea nada de riqueza. Si, en el caso vacacional, yo le alquilo a gente de la península o extranjeros mi apartamento por un precio más módico, esa gente se animará más a ir, se quedará más tiempo y tendrá más para consumir en ocio, cultura, espectáculos, etc. Si por el contrario, éstos van a través de explotaciones turísticas, simplemente no irán por los precios que tienen o se quedarán menos tiempo y con menor presupuesto que gastar. Veo que al final la salida es alquilar por larga temporada a un residente, por consiguiente, Canarias y su población tendrá una oportunidad menos de inversión; ya que el Cabildo de Tenerife no da autorizaciones nuevas a alojamientos turísticos, así que no os molestéis en informaros. Esa es la contestación que me dieron hace una semana. Otra cosa, me hace gracia lo de las explotaciones turísticas, algunos años yo se lo he dejado a la explotación que me vendió el apartamento y te dan entre un 10% y un 20% de lo que ellos sacan. Les va a salir el tiro por la culata porque, como digo, yo lo acabaré poniendo en arrendamiento por larga temporada, fin del problema. Un saludo a todos los foreros.

He leido Legalidad del alquiler vacacional en la Comunidad Canaria - Blog de Rentalia - Novedades, viajeros y alquiler vacacional con mucho interes y me ha parecido interesente ademas de facil de leer. No dejeis de cuidar esta web es buena.

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