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Cómo hacer la declaración de la Renta cuando alquilas tu vivienda a turistas

Al realizar la declaración de la renta debes tener en cuenta dos períodos de tiempo diferenciados: el tiempo en el que la vivienda está alquilada y el período en el que la vivienda está libre/disponible para el propietario.

1) tiempo en el que la vivienda está alquilada

Los ingresos que recibas tendrás que declararlos como “rendimientos de capital inmobiliario”, siempre que no prestes servicios propios de la industria hotelera. Es importante saber cuáles son estos servicios hoteleros (también llamados servicios complementarios) ya que prestarlos o no influirán a la hora de saber si tienes que cobrar IVA a los turistas que alquilan tu vivienda.

El rendimiento neto por el que se tributa es el resultado de restar a los ingresos totales los gastos necesarios para obtenerlos.

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Por otro lado, te facilitamos un listado con algunos de los gastos que puedes deducirte, pero recuerda: sólo podrás deducirte los gastos correspondientes al período de tiempo en el que el inmueble ha estado alquilado. Por lo que cuantas más semanas alquiles tu vivienda a turistas más gastos podrás desgravarte. Estos son los gastos:

Gastos de reparación y conservación del inmueble (OJO! no los de obras de ampliación y mejora), IBI, intereses de la hipoteca, tasa de basura, gastos de comunidad, seguros que cubran riesgos de la vivienda, gastos de amortización de la vivienda, gastos de agencias mediadoras o anuncios, gastos de luz, agua, gas… y demás gastos debidamente justificados que estén directamente relacionados con el alquiler.

La deducción de los intereses y demás gastos de financiación así como los gastos de reparación y conservación, no pueden exceder conjuntamente para cada inmueble de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

Ejemplo de deducción de estos gastos: si en total alquilas la vivienda por un período de tiempo de tres meses, y pagas anualmente 400 euros de IBI podrás descontar 100 euros (la cuarta parte del importe total).

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2) tiempo en el que la vivienda se encuentra libre

Hay que tributar también por el tiempo en el que la vivienda no ha estado alquilada. Hacienda imputa una renta por tener una segunda vivienda.

¿Cómo calcular el rendimiento imputable a la segunda vivienda? se calcula el 2% del valor catastral de la vivienda, salvo para aquellas cuya última revisión catastral fuera en el año 2005 o posteriores, que tributan en el 1,1%. Ese valor se divide entre 12 y posteriormente se multiplica por el número de meses que la vivienda queda libre. El resultado será el rendimiento que deberás declarar.

Ejemplo de cálculo del rendimiento: si la vivienda ha estado vacía 36 días, habría que dividir entre 365 días y multiplicar por 36.

Para ampliar esta información te recomendamos consultar la web de la agencia tributaria o llamar al teléfono 901 335 533.

 

Cómo empezar a alquilar una vivienda turística en Madrid

Puede que tengas una segunda residencia en Madrid y te hayas planteado alguna vez darle un uso turístico. A continuación te contamos paso a paso cómo hacerlo para que lo tengas todo muy claro 🙂

1) Amuebla el piso o renueva los muebles

Puede que en esta segunda residencia hayas guardado muebles antiguos o muebles que no te cabían en tu residencia habitual. En ese caso te recomendamos encarecidamente que los renueves, ¿acaso a ti te gustaría de vacaciones alojarte en una casa con muebles viejos?

A día de hoy puedes amueblar/renovar por poco dinero. Incluso, hay empresas de home staging que, con un presupuesto muy ajustado, harán maravillas con la decoración de tu segunda residencia. En Rentalia hemos contado hace poco con Lúmina Home Staging para darle un cambio de aire a un apartamento en Lavapiés. Aquí puedes ver una foto del resultado:

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2) Obtén la licencia turística

Para que tu segunda residencia pueda operar como vivienda de uso turístico debes obtener la licencia turística de la Comunidad de Madrid.

En este enlace sabrás más de los distintos documentos a presentar, además de cómo y dónde presentarlos. Además, desde este enlace puedes descargarte la Declaración Responsable que deberás presentar.

Otra condición indispensable para la licencia turística es disponer de cédula de habitabilidad. Sobre los requisitos de las viviendas de uso turístico tienes que tener en cuenta varios detalles:

– Para ser considerada “estudio”, una vivienda podrá tener el dormitorio integrado en el salón-comedor, pero tendrá como máximo 2 plazas en camas convertibles.

– Como mínimo -exceptuando los estudios- una vivienda de uso turístico debe tener un dormitorio, un salón-comedor, una cocina y un baño.

– Debes especificar un número de teléfono para que el turista se ponga en contacto contigo en caso de algún problema. Además, la vivienda de uso turístico tiene que tener a disposición del turista conexión wifi a Internet.

Recuerda que si contratas Rentalia Gestión Integral nosotros mismos nos encargaremos de sacar la licencia turística por ti.

3) Establece el precio más indicado
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No hay una ley matemática para determinar el precio de tu vivienda de uso turístico, pero sí diferentes pautas que te darán pistas para establecerlo.

Compara otras viviendas de tu zona, cuanto más parecidas en capacidad, calidades y características mejor. Con todo, no tengas miedo a los cambios de precio o a las ofertas temporales.

Seguro que no tardas mucho en encontrar tu nicho de mercado.

4) ‘Papeleo’ y logística

Una vez empieces a recibir contactos de posibles clientes es bueno que cualquier acuerdo quede por escrito. Aquí puedes descargar un modelo de contrato de reserva y un modelo de alquiler vacacional.

También es importante pensar en la política de cancelaciones, por ejemplo ¿qué porcentaje del depósito le devolverás al viajero si cancela su reserva con un mes de antelación? ¿y si cancela una semana antes?. Lo dicho, lo mejor es que todas condiciones de reserva, fianza y política de cancelaciones las tengas por escrito y firmadas por el viajero cuando hace el depósito. La transparencia y la claridad son fundamentales cuando se trata de contratos entre particulares.

A la llegada del viajero, cuando le entregues las llaves, pon atención en explicarle las normas de la comunidad de propietarios (uso de piscinas, azoteas, zonas comunes, etc.) así como las instrucciones de uso de los electrodomésticos. Aunque igualmente ofrécete a resolver esas dudas por teléfono.

5) Fiscalidad

Recuerda que debes emitir facturas exentas de IVA a los viajeros. Además, todos los ingresos que recibas de una vivienda de uso turístico deben aparecer en tu declaración de la renta como “rendimientos de capital inmobiliario” y no te olvides de incluir los gastos deducibles.

 

Fiscalidad de los alquileres vacacionales

Muchos propietarios que destinan sus casas a alquileres temporales o vacacionales, desconocen cómo tributar los ingresos provenientes del esta actividad.

La forma en la que deben declararse los ingresos derivados de estos alquileres depende de la normativa que contemple tu alojamiento. Si registras tu segunda vivienda como “alojamiento turístico” en tu Comunidad Autónoma implica los siguientes aspectos:

emitir factura por cada estancia.

– aplicar el IVA del 10% al precio de tu alojamiento.

– declarar el IVA trimestralmente.

– si ejerces la actividad económica como autónomo además tendrás que realizar el pago trimestral del IRPF.

– si tu alojamiento se encuentra en Cataluña, tendrás que cobrar la tasa turística catalana.

– algunas Comunidades Autónomas tienen disposiciones especiales sobre el cobro de fianza o deposito de garantía: cuantías mínimas, máximas, etc.

– a la hora de hacer la declaración de la Renta podrás desgravarte los gastos necesarios para llevar a cabo la actividad económica de tu alojamiento turístico: IBI, seguro del hogar, comunidad, etc.

Si la segunda vivienda se ampara bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos tendría la figura de “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. Para estos arrendamientos los requisitos fiscales se reducen ya que no hay que cobrar IVA a los inquilinos, aunque se tendrá que cobrar fianza obligatoriamente.

Los ingresos que se perciban por el alquiler de la vivienda se tendrán que reflejar en la declaración de la Renta como “Rendimientos del capital inmobiliario“. Además, se podrán deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.

Esperamos haber ayudado a aclarar ideas 🙂 igualmente la mejor forma de despejar dudas sobre este tema es consultar a la Agencia Tributaria a través de su web.

 

Decreto andaluz de viviendas turísticas: principales dudas y requisitos

Hola!

La Junta de Andalucía ha publicado recientemente el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos (pdf), con el que se regulan las viviendas turísticas.

Ante las dudas de algunos propietarios vamos a tratar de explicar los principales puntos de este nuevo decreto.

Definición de ‘Viviendas con fines turísticos’

Son aquellas ubicadas en suelo de uso residencial que ofrecen, mediante precio, el servicio de alojamiento con fines turísticos. Se les presume esta finalidad siempre que sea comercializada en canales de oferta turística.

Las viviendas con fines turísticos no podrán tener una capacidad superior a 15 plazas y ninguna habitación podrá tener más de 4 plazas.

Quedan, por tanto, excluidas de este decreto:

– Las viviendas que se cedan sin contraprestación económica.
– Las viviendas que se alquilen por dos meses, o más, seguidos a la misma persona (se entiende como alquileres residenciales).
– Conjuntos de 3 o más viviendas de un mismo propietario situados en un radio de máximo 1 km (se les considera ‘Apartamentos turísticos’ y se regulan con otro decreto).

Requisitos

Las viviendas con fines turísticos deben cumplir los siguientes requisitos:

1) Disponer de licencia de ocupación.

2) Ventilación directa al exterior (o patios) en las habitaciones y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.

3) Estar suficientemente amuebladas, acorde al número de plazas de que dispongan.

4) Las habitaciones y salones tendrán que contar con refrigeración por elementos fijos si se alquilan de mayo a septiembre, y con calefacción si se alquilan de octubre a abril.

5) Botiquín de primeros auxilios.

6) Disponer de información turística de la zona.

7) Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de los viajeros.

8) Limpieza a la entrada y salida de nuevos clientes.

9) Ropa de cama y menaje de casa en general, así como un juego de reposición.

10) Facilitar a los viajeros un número de teléfono para resolver incidencias.

11) Disponer de información e instrucciones de los electrodomésticos a disposición de los viajeros.

12) Informar a los viajeros de las normas internas de la vivienda.

Formalización de contrato

A la entrega de llaves propietario y viajero firmarán un contrato de arrendamiento (aquí puedes ver algunos ejemplos) en el que debe constar al menos: nombre del propietario, número de inscripción de la vivienda con fines turísticos, el número de personas que ocuparán la casa, fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y el número de teléfono para resolver incidencias. El viajero tendrá la obligación de entregar su documento de identificación.

La hora de entrada y salida puede ser pactada entre propietario y viajero. Si no se hubiera pactado nada, se presume que la hora de entrada son las 16:00 horas y la hora de salida son las 12:00 horas.

Reserva y precios

Las condiciones de precio, anticipos y cancelaciones se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes y debe ser detallado antes de la contratación.

En todo caso, el precio incluirá los gastos de agua, electricidad, calefacción, refrigeración, limpieza de entrada y el uso de sábanas, toallas y menaje.

La reserva, en caso de que no se haya pactado expresamente, no puede superar el 30% del total de la estancia, y el propietario deberá ofrecer al viajero un justificante de que la ha recibido. En caso de cancelación, y también si no se ha pactado expresamente otra cosa, si el viajero anula la reserva con menos de 10 días de la fecha de entrada el propietario podrá retenerle el 50% del anticipo; el 100% en caso de que la anulación sea con menos de 10 días.

Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía

Para inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) el propietario debe formalizar la correspondiente declaración responsable (identificación del propietario, referencia catastral, etc.) en la que manifiesta que cumple con los requisitos.

A partir de ese momento ya puede anunciarse el alojamiento como ‘Vivienda con fines turísticos’ y en toda publicidad debe mostrarse el número de inscripción que le otorgue el RTA.

En el caso de no cumplir alguno de los requisitos el RTA otorga un año de plazo al propietario para corregir esa situación.

El Decreto entra en vigor el 11 de mayo de 2016 pero desde este mismo momento las viviendas ya pueden registrarse en el RTA.

 

Legalidad del alquiler vacacional en la Comunidad Canaria

Artículo escrito por Pedro Hernández, Abogado y exsecretario de la Cámara de la Propiedad Urbana

La LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Si como dueño/casero/arrendador simplemente te limitas a poner a disposición del inquilino un inmueble (piso, apartamento, chalet, bungalow , etc.) aunque sea amueblado, se tratará de un contrato de arrendamiento sometido a la LAU y al Código Civil. Esto conlleva dos supuestos:

– El primer supuesto: vivienda. Estaría incluido exclusivamente el arrendamiento cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

– El segundo supuesto: uso distinto del de vivienda. Serían todos los demás arrendamientos, entre los que podría incluirse el alquiler para uso vacacional. Si además del inmueble proporcionas al inquilino otro tipo de servicios (limpieza del apartamento, lavado y planchado de ropa etc.) se trataría de algo distinto, un contrato de hospedaje ajeno a la LAU.

Sobre esta ley, de ámbito nacional, existen legislaciones particulares, que hacen que la legalidad del alquiler vacacional, se rija por diferentes leyes en función de la Comunidad Autónoma dónde de se encuentre ubicada la propiedad.

Legalidad del alquiler vacacional en la Comunidad Canaria

A pesar de lo que expone la LAU, en el Archipiélago Canario, conforme la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, se considera alojamiento turístico cuando se oferte en libre concurrencia la estancia en el establecimiento de forma temporal, sin constituir cambio de residencia para la persona alojada. Esta definición limita ostensiblemente la contratación de arrendamientos fuera de esta normativa al considerarlos alojamiento turístico en la modalidad extrahotelera.

Los tipos de inmuebles que contempla esta ley son:

Apartamento, establecimiento extrahotelero compuesto por unidades de alojamiento dotadas del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimento (Cocina).

Villa, establecimiento extrahotelero compuesto por una o varias unidades de alojamiento de tipología edificatoria aislada, dotada de zonas verdes de uso privativo y del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimentos (Cocina).

Casa emblemática, establecimiento extrahotelero ubicado en inmueble situado en suelo urbano consolidado, no turístico, cuya edificación constituye un bien integrante del patrimonio histórico de la Comunidad Autónoma de Canarias, incluido en alguno de los instrumentos previstos en el artículo 15 de la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de Patrimonio Histórico de Canarias o norma que la sustituya, y que está dotada del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimentos (Cocina).

Casa rural, establecimiento extrahotelero ubicado en un inmueble enclavado en suelo rústico, y cuya edificación constituye un bien integrante del patrimonio histórico de la Comunidad Autónoma de Canarias, incluido en alguno de los instrumentos previstos en el artículo 15 de la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de Patrimonio Histórico de Canarias o norma que la sustituya, y que está dotada del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimentos (Cocina).

¿Cómo dar de alta un alojamiento turístico en la Comunidad Canaria?

Para destinar tu segunda vivienda a la actividad turística deberás seguir los siguientes pasos:

1 – Comunícalo al Cabildo Insular

2 – Presenta una declaración responsable en el Cabildo, haciendo constar que cumplirás los requisitos exigidos durante el tiempo en que desarrolles la actividad.

3 – Acompaña la solicitud de clasificación del establecimiento y el proyecto técnico básico o de ejecución. Operarás con esa clasificación hasta el momento en que se dicte la resolución de clasificación del establecimiento.

Una vez cumplidos estos pasos el cabildo insular te entregará las hojas de reclamaciones, el cartel anunciador de las mismas y el libro de inspección.

Por otro lado deberás cumplir una serie de requisitos: incluir un catálogo de servicios y equipamiento del alojamiento, inscribir a los inquilinos en el registro de usuarios (mencionando nombre, apellidos, sexo, fecha de entrada y salida…), firmar un documento de admisión con el inquilino donde se detallen horarios y precios, e incluir carteles de sensibilización medioambiental.

Para la promoción de los alojamientos turísticos la normativa canaria contempla que deberás informar de forma veraz de la categoría del alojamiento, así como de los datos identificativos de la empresa explotadora. Además, todos estos datos deben ser redactados en español y en otro idioma de libre elección.
¿Qué impuestos conlleva el alquiler vacacional?
La actividad del alquiler vacacional en la Comunidad Canaria conlleva los siguientes impuestos:
– El IRPF, deberás declarar los alquileres percibidos y podrás deducir gastos como: mantenimiento y sustitución, cuotas de Comunidad, amortizaciones, intereses de préstamos invertidos en la actividad, etc.

– El IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) que corresponde al IVA en el resto de España.

Desde Rentalia recomendamos a todos los propietarios que decidan destinar su segunda residencia al alquiler vacacional que efectúen la comunicación previa y la declaración responsable ante el Cabildo antes de iniciar la actividad turística.

Artículo escrito por:

Pedro Hernández @pholmolegal
Página web: Pedro Hernández  del Olmo, Abogado
Consulta teléfonica: 807 520 008  (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

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